【中南屋活动回顾】关于肯尼亚土地购买与房产投资，您知多少？

• 为什么要在肯尼亚做地产投资？

• 投资选择？市场趋势？

• 您如何具体进行投资？

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为什么要在肯尼亚做地产投资？

肯尼亚有超过900万的人口居住在城市中心区域，其中30％以上属于中上收入阶层。这个群体对于改善居住条件的需求相当巨大，据肯尼亚统计部门计算，城市区域每年对集中式的高档住宅需求量在3万套以上，内罗毕做为肯尼亚的首都和最大的城市，所占有的市场份额达70％以上。另外据肯尼亚海关统计，2008年，肯尼亚旅游及商务入境人数约为200万，酒店预订率常年保持在70％－90％，旅游旺季时，酒店房间供应缺口很大。而肯尼亚政府自身的投入能力有限，超过80％的投资依赖于私人或国外的商业机构，这就为海外投资者提供了良好的机会。

投资选择？市场趋势？

从租约来分，肯尼亚的土地分为free-hold(不动产土地，有拥有者永久拥有，没有使用年限)和lease-hold(租赁土地，最多可拥有99年的使用年限)。从土地所有权分，肯尼亚的土地类型主要分为：国有土地、社区土地和私人土地。一般人（包括外国人和本国人）能购买的一般只有私人土地。

在目前主要可用于投资的私有土地中，根据Knight Frank的统计，目前的高端住宅区已出现了相对饱和情况，所以投资者应选择在中-高端住宅区进行投资（主要分布于Riverside Dr/Westlands/Lavington/Kilimani，Karen/Langata）；关于商业和办公楼的投资，您可选择如 Westlands或Waiyaki Way等地区，而Upperhill目前已处于供给饱和；最后他们也提到，目前在内罗毕，大型商场的投资已趋于饱和，所以投资者们应该尽量避免在这一领域的投资。

内罗毕2000-2015 大型商场供给情况

关于具体的投资回报比，Knight & Frank给出的数据是，除去资本增值的因素，商业地产的回报比为8-12%，住宅地产为5-10%；工业地产为12-14%（前三个数据为租金回报）；销售市场回报比为25-30%（销售房产后的回报）。

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您如何具体进行投资？

在具体的土地购买中，投资者最关心的部分基本可以概括为：土地购买具体流程和这其中的风险管理。在和不同肯尼亚的中国地产公司沟通中，小编发现中国企业往往由于自己对于相关专业领域的不了解，再加之种种的信息不对称，而在购买土地，投资房产中吃了不少亏。在这一过程中投资者接触到的每一个群体（包括律师、房屋中介等专业人士）都不可轻易相信。所以各位投资者不妨在进行投资之前就去思考自己在土地购买中的角色定位——当这一过程始终由自己主导，专业人士们只是作为“辅助”时，风险便是可以大大降低的。通过土地购买的流程具体来说，您需要了解的注意事项：

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第一步：尽职调查

这是一项在地政局开展的关于土地具体所有权情况的调查，包括调查该土地的所有权，使用权，交易历史，土地价值，楼高规定,土地的面积大小,该土地是否有其它公共建设用途等等。

•您可以到地政局直接去询问相关信息，并将同样的信息进行多方查证，自己做到心里有数，然后再在后期找到可靠的律师进行信息核对，而不要全权交由律师；

•如果需要确定土地的真正拥有者，应该与肯尼亚土地局的多名官员分别确认，仔细查证土地及其拥有者的相关个人背景，将地契号码与土地局的档案进行对比，注意任何疑点或资料缺漏的情况。注意假的地契甚至可能从土地局官员手里流出；

•请注意那些以前与官员相关的土地，因为政治原因，这种土地很有可能涉及贿赂问题；

•请注意当土地所剩的租约少于45年时，多数银行不会给予贷款；

•在所有的土地中，那些最近通过银行贷款的土地风险相对比较小，因为银行已经在一定程度上查证过该土地的情况。

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销售协议的拟定

通常这份协议是由卖方律师起草，并由买方律师同意而生效。买方预先支付卖方律师10%的押金，并在30到90天内付清余款，在买方从土地局得到土地所有权后，卖方律师才可将全款付给卖方。

•为了保护这笔押金的安全，买卖双方可以在共同协商后：1）到银行开一个“联合账户”,即将资金由买卖双方律师共同持有；2）如果卖方同意，可以请银行开具一份银行保函，来证明买房有购买房产的能力，从而免付押金；

•在拟定销售协议时，不建议您将其全权交由律师，而是需要对协议进行逐条检阅，确认关键信息，如：押金要如何支付；交易失败后买家要支付多少比例资金；保证这块土地不是用于道路建设或者公共用地。

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完成交易

 

卖方律师将原始的地契交由买方律师，并协同买方律师拿到相应的转接资料，最后您同律师一起在土地局注册登记完成产权转移。

案例分析

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案例一：虚假的地契

有一个客户在这边看重了一块土地并决定购买,于是我们开始在土地局展开一 系列调查。最初调查显示这块土地没有问题,但是之后我们得知不只一个人声称 他们对该土地拥有所有权,于是我们让一位土地调查员来调查这块土地的历史并且他的报告显示这块土地的确存在一定的问题。因此我们建议这位客户放弃购买, 但是他很中意这块地并坚持要购买。在最后土地所有权交接时我们发现这桩交易 中存在有诈骗行为并且地契也是假的,然而这位客户很幸运地拿到了先前押金的 退款,因为他的押金是为卖方的律师而不是卖家本人所持有的。

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案例二：处理对投资者不利的购买协议

 

在一位客户购买房产的过程中,我们发现在由卖方律师所起草的购买协议中并没有包含我们认为非常重要的针对这块土地所进行的法律条款说明,譬如说:没 有保证这块土地不是用于道路建设或者公共用地;协议中提到如果客户取消了这 笔交易,卖家将得到这笔交易额中的20%,而不是通常的10%。在这种情况下, 我的们让客户了解了交易中的风险,而最终客户也取消了这笔交易。

后记

 

上述的资料主要来自9.6日的土地讲座内容和后期小编拜访不同中国企业整理所得，因此如果您在内容上有异议和疑问，欢迎给我们指出。在讲座的问答讨论中，不少中国企业提到在这里无论是耳闻还是亲历，都有太多关于在非土地购买的教训，最可贵的不外乎是在其它中国投资同胞间的分享。也敬请大家期待中南屋的下一次土地购买&房产投资购买讲座。

        中南屋

[责任编辑：gulfinfo]

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