迪拜的夏季（四至十月）气温高达45℃以上，局部沙漠地区有小沙暴。烈日炎炎，降水稀少...
迪拜的夏季（四至十月）气温高达45℃以上，局部沙漠地区有小沙暴。烈日炎炎，降水稀少（迪拜降水量在最近几十年稍微增加，年降雨量为94.3毫米，不足北京的六分之一），如何在生存条件不佳的条件下创造出经济发展的奇迹？
图一：2009年—2019年迪拜GDP增长率及预期/来源：国际货币基金组织
图二： 2016年迪拜人均GDP与相关国家地区比较，从左至右依次是卡塔尔、新加坡、香港、迪拜、阿联酋全国、巴林、沙特、安曼/来源：世界银行
图三：迪拜的“地标性”建筑
图四：2013年 vs 2017年迪拜人口及劳动时长变化
图五：迪拜的外来劳工
自1966年有油田在迪拜120公里外的波斯湾发现，迪拜迅速依赖石油完成了原始积累，大规模的基础设施建设，港口、机场、公路、酒店等等；上世纪90年代以来，随着石油资源日渐枯竭，在经济中比例下降；截至去年，石油产业对迪拜的GDP的贡献率只剩约5%（除了迪拜，阿联酋全国依然高度依赖石油收入）。
大型基础设施建设、国际商贸、旅游、金融服务业日渐成为迪拜支柱产业。这也意味着迪拜受国际经济大环境影响依然很大，2008年全球性金融危机重挫楼市，据德意志银行统计，迪拜楼价自2008年高位急跌一半，为此迪拜政府推出政策：外国人在迪拜购房可获得永久产权或99年产权。
99年产权到期后可以接续。这两种产权都可以进行继承、转卖、转让、抵押等产权转移或商业操作。当发生产权转移时，只需交付2％的过户手续费。
图六：号称全球第一家七星级酒店的帆船酒店
中东一向利益纠葛，地缘政治是迪拜发展绕不开的因素。
对于迪拜，中东局势的动荡影响是双面的，一方面，譬如1990年的海湾战争与2003年第二次海湾战争使得伊拉克、科威特大量资本和人才流入迪拜避险；另一方面，阿联酋在海湾错综复杂的国家关系中，并非中立国，很难自外于此。
2017年，海湾国家联合制裁卡塔尔，今年特朗普撕毁伊朗核协议都对迪拜的经济形势造成极大压力；尽管卡塔尔投资者不是迪拜十大房地产投资者之一，但地缘政治风险，例如卡塔尔与其一些强大的海湾邻国之间的对峙，将会打击市场情绪。
卡塔尔是富裕的海湾小国，在过去七个月中被沙特阿拉伯，阿拉伯联合酋长国，巴林和埃及实施的贸易和旅行制裁，指责它支持恐怖主义和地区竞争对手伊朗。
而迪拜与伊朗商贸往来极为密切，伊朗籍居民在迪拜常住居民排第五。
长期以来作为自由港与免税港；迪拜2018年起首次征收VAT（增值税），是否会给房市带来影响呢？
尽管并不意味着在迪拜买房就会被课税；以下三类房产会免税——
完工后3年内在一级市场交易的住宅用房产的销售和租赁（即开盘3年以内的二手房）；
以慈善为目的在一级市场交易的各种房产的销售和租赁；
在一级市场交易的从商用建筑性质变为住宅房产的销售和租赁。
图七：人造岛屿——棕榈岛
国际房地产咨询公司仲量联行2017年的报告显示，迪拜的待建设住宅供应量将在2018年增长9％，2019年增长7％。
根据迪拜最大的上市开发商伊玛尔地产(Emaar Properties)于今年2月14日公布的财报，2017年第四季度该公司净利下滑16％。
此前，其他开发商DAMAC Properties的业绩也显示去年第四季度净利下降近47％。
Jagtiani表示，由于贷款人的谨慎和对房地产市场的严格监管，2017年迪拜房地产市场的衰退没有像 2009年那样严重， 但也将2017年视为迪拜房市的历史低谷时期。
然而根据莱坊的报告，迪拜经济的基本面依然强劲，支撑迪拜预计至2027年，10年工业产值累计将增涨57.4％，预计将超过纽约，伦敦，巴黎，新加坡，香港，上海和悉尼其他七个全球主要城市。
参考来源：彭博社、路透社、莱坊研究报告、东方早报等
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