关于迪拜，你能够想到的是什么呢？沙漠，石油，摩天大楼，蒙着面纱的穆斯林姑娘还是一掷千金的阿拉伯王子土豪...
关于迪拜，你能够想到的是什么呢？沙漠，石油，摩天大楼，蒙着面纱的穆斯林姑娘还是一掷千金的阿拉伯王子土豪？
迪拜的夏季（四至十月）气温高达45℃以上，局部沙漠地区有小沙暴。烈日炎炎，降水稀少（迪拜降水量在最近几十年稍微增加，年降雨量为94.3毫米，不足北京的六分之一），如何在生存条件不佳的条件下创造出经济发展的奇迹？
图一：2009年—2019年迪拜GDP增长率及预期/来源：国际货币基金组织
图二： 2016年迪拜人均GDP与相关国家和地区比较，从左至右依次是卡塔尔、新加坡、中国香港、迪拜、阿联酋全国、巴林、沙特、安曼/来源：世界银行
图三：迪拜的“地标性”建筑
现任迪拜酋长为迪拜制定了迪拜特色的城市营销策略：敢为天下先，凡事只做第一不做第二。迪拜有着太多的No.1和吸引眼球的事物：世界第一高楼迪拜塔，最大的人工填海岛屿棕榈岛，以及超豪华七星级酒店等。高大上、土豪成为了迪拜浮夸的刻板印象，长久占据在大众脑海中。
根据迪拜统计中心在2018年7月上旬公布的数据， 迪拜的人口已经冲破3百万，几乎占到整个阿联酋国家927万人口的三分之一；而阿联酋的高人口出生率以及外来劳工的涌入，将令迪拜在接下来十年里成为地球上人口增长最快的城市之一， 预计到2027年迪拜人口将冲破500万大关。
然而，迪拜的社会阶层壁垒分明，本地迪拜人只占常住人口不足10%，却居于社会最上层。根据迪拜当地法律，外资仅在自由区才可100%独资，通常的企业投资会受到受到阿联酋公司法中规定的“外资49%，内资51%”的条款限制。事实上，考虑到外籍合伙人在本地关系维护方面的优势和贡献，所以一般给中国客户介绍都会用一个词“当地保人性质的公司就是有限责任LLC公司；使得本地人可以占地为王，坐吃干股。而在迪拜的外籍高管（以欧美人士为主）构成第二阶层。
图四：2013年 vs 2017年迪拜人口及劳动时长变化
外籍劳工是迪拜的最底层，他们忍受超负荷工作，拖欠工资等不公待遇，甚至无权组织工会与抗议。2007年在迪拜，曾有外来劳工因不满收入太低而聚集上万人示威，导致迪拜当局下令将他们驱逐出境永不得返回。
据《东方早报》2009年报道，受2008年全球范围金融危机影响，迪拜常有劳工工作2-3个月后一分钱都拿不到的情况，有的承包商突然就携款逃了，劳工找用人公司要钱，用人公司会说已经把钱给承包商公司了。为了赶工程进度经常安排在酷暑的正午施工，工人营地自杀和劳累致死的很多，但都不以自杀上报而被称为意外。这些大量来自印度、巴基斯坦、东南亚乃至索马里、黎巴嫩等地的工人们，承受着血汗工厂的盘剥，由于迪拜的移民门槛极高，没人考虑过在迪拜留下来，他们更多将迪拜视为用劳动换取收入，最终把积蓄都要带回母国。
金子打的迪拜，流水的劳工，一波又一波外国人为迪拜的繁荣赴付出辛劳血汗。而迪拜从来没有面临过用工危机，劳工环境很难有被改善的推动力。
图五：迪拜的外来劳工
自1966年有油田在迪拜120公里外的波斯湾发现，迪拜迅速依赖石油完成了原始积累，大规模的基础设施建设，港口、机场、公路、酒店等等；上世纪90年代以来，随着石油资源日渐枯竭，在经济中比例下降；截至去年，石油产业对迪拜的GDP的贡献率只剩约5%（除了迪拜，阿联酋全国依然高度依赖石油收入）。
大型基础设施建设、国际商贸、旅游、金融服务业日渐成为迪拜支柱产业。这也意味着迪拜受国际经济大环境影响依然很大，2008年全球性金融危机重挫楼市，据德意志银行统计，迪拜楼价自2008年高位急跌一半，为此迪拜政府推出政策：外国人在迪拜购房可获得永久产权或99年产权。99年产权到期后可以接续。这两种产权都可以进行继承、转卖、转让、抵押等产权转移或商业操作。当发生产权转移时，只需交付2％的过户手续费。
图六：号称全球第一家七星级酒店的帆船酒店
中东一向利益纠葛，地缘政治是迪拜发展绕不开的因素。
对于迪拜，中东局势的动荡影响是双面的，一方面，譬如1990年的海湾战争与2003年第二次海湾战争使得伊拉克、科威特大量资本和人才流入迪拜避险；另一方面，阿联酋在海湾错综复杂的国家关系中，并非中立国，很难自外于此。
2017年，海湾国家联合制裁卡塔尔，今年特朗普撕毁伊朗核协议都对迪拜的经济形势造成极大压力；尽管卡塔尔投资者不是迪拜十大房地产投资者之一，但地缘政治风险，例如卡塔尔与其一些强大的海湾邻国之间的对峙，将会打击市场情绪。
卡塔尔是富裕的海湾小国，在过去七个月中被沙特阿拉伯，阿拉伯联合酋长国，巴林和埃及实施的贸易和旅行制裁，指责它支持恐怖主义和地区竞争对手伊朗。
而迪拜与伊朗商贸往来极为密切，伊朗籍居民在迪拜常住居民排第五。
长期以来作为自由港与免税港；迪拜2018年起首次征收VAT（增值税），是否会给房市带来影响呢？
尽管并不意味着在迪拜买房就会被课税；以下三类房产会免税——
完工后3年内在一级市场交易的住宅用房产的销售和租赁（即开盘3年以内的二手房）；
以慈善为目的在一级市场交易的各种房产的销售和租赁；
在一级市场交易的从商用建筑性质变为住宅房产的销售和租赁。
标准普尔全球评级分析师预测迪拜房地产价格可能在未来两年内下降10％至15％，主要受到新增供应，地缘政治风险和阿联酋增值税引入的打击，
这是在迪拜住宅价格在2017年下跌了5％至10％之后出现了严峻的预测，迪拜房地产市场疲软也开始损害该酋长国顶级房地产开发商的收益。
标准普尔公司和迪拜房地产评级信用分析师Sapna Jagtiani表示：“我们认为这种调整至少会持续到今年和明年，之后价格最早会在2020年稳定下来。”
标准普尔表示，住宅和零售市场的租金也将承受压力，酒店将被迫接受较低的日均房价以维持入住率。
科威特国家银行在今年2月在一份报告中表示，迪拜的房地产价格比三年前的峰值下降了16-19％。
Jagtiani告诉路透社记者，预计2500万游客和新居民会流入迪拜，因而迪拜经济活动可能增加，2020年迪拜世博会可能对迪拜房地产市场有利。
图七：人造岛屿——棕榈岛
国际房地产咨询公司仲量联行2017年的报告显示，迪拜的待建设住宅供应量将在2018年增长9％，2019年增长7％。
根据迪拜最大的上市开发商伊玛尔地产(Emaar Properties)于今年2月14日公布的财报，2017年第四季度该公司净利下滑16％。
此前，其他开发商DAMAC Properties的业绩也显示去年第四季度净利下降近47％。
Jagtiani表示，由于贷款人的谨慎和对房地产市场的严格监管，2017年迪拜房地产市场的衰退没有像 2009年那样严重， 但也将2017年视为迪拜房市的历史低谷时期。
然而根据莱坊的报告，迪拜经济的基本面依然强劲，支撑迪拜预计至2027年，10年工业产值累计将增涨57.4％，预计将超过纽约，伦敦，巴黎，新加坡，香港，上海和悉尼其他七个全球主要城市。
参考来源：彭博社、路透社、莱坊研究报告、东方早报等
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