房地产业与迪拜房地产业长期以来是迪拜经济的重要支柱产业之一。迪拜工商会研究报告显示，由于看好迪拜房地产的投资收益，外国投资需求不断增长，带动了迪拜房地产业的发展。2002年迪拜颁布了法令（Freehold Property Law）允许外国移居者购买房产并享有自由保有权，不过...
房地产业与迪拜
房地产业长期以来是迪拜经济的重要支柱产业之一。迪拜工商会研究报告显示，由于看好迪拜房地产的投资收益，外国投资需求不断增长，带动了迪拜房地产业的发展。
2002年迪拜颁布了法令（Freehold Property Law）允许外国移居者购买房产并享有自由保有权，不过这条法令至2006年才正式实施。在此背景下，国际需求的波动直接或间接影响着迪拜房地产市场。自2014年中期国际油价下跌，世界经济增长缓慢，迪拜房地产业发展因此开始放缓，这是自2008年全球金融危机后迪拜房地产业第二次大的下滑。迪拜房地产供给过剩对价格下降造成了部分影响，同时外国需求下滑、美元走强伴随的迪拉姆升值也是重要的原因（迪拉姆汇率与美元挂钩）。
迪拜房地产业概况
在过去二十年，房地产业平均占迪拜GDP总额的7%左右，GDP占比在迪拜的诸多行业中排在第四位。不过就增长率而言，过去十年房地产业无疑是各行业中的佼佼者。2008年全球金融危机后，为应对危机对迪拜房地产价格带来的负面冲击，迪拜相关政府部门出台了一系列重大措施来管控迪拜房地产市场波动。这些措施帮助迪拜房地产业2011年11月开始复苏，直至2014年中，迪拜房地产业再次出现大的下滑。
（图片来源：迪拜工商会）
迪拜房价与汇率的关系
根据迪拜工商会的调查研究，迪拜房价与阿联酋迪拉姆的有效汇率有较强的相关性（0.75）。这表明当迪拉姆相对于迪拜主要的贸易伙伴国的货币升值或贬值时，迪拜房价会相应上涨或下滑。
理论上来说，货币升值会使本国非贸易类商品竞争力降低，原因是非贸易类商品价格相对于外国货币来说更贵了，由此抑制了外国需求。基于此推理，迪拉姆升值，迪拜房地产外国需求降低，房价下滑。
然而，实际数据显示并非如此。迪拉姆升值似乎并没有打击迪拜房地产市场需求，相反还推高了房价，除2015年1月至2017年4月这段时间以外。这是为什么呢？
（图片来源：迪拜工商会）
仔细研究迪拜房地产市场的外国投资者会发现，印度、英国、巴基斯坦和沙特是投资的主要来源国。
（图片来源：迪拜工商会）
►数据显示，来自印度的房地产投资随着印度卢比相对迪拉姆的贬值而增长。这是印度投资者在美元升值时采取的对冲策略。可以发现印度货币与美元的相对汇率波动与投资流之间有较高的正相关性。不过，数据也显示近期印度卢比的贬值相伴随的却是对迪拜房地产投资的减少。
►巴基斯坦的投资者与印度投资者类似。巴基斯坦投资者投资迪拜房地产以对冲美元升值，因此巴基斯坦卢比相对贬值时，投向迪拜房地产市场的投资流增长。不过，自从2014年7月迪拜房价下滑，巴基斯坦投资也在减少，这主要是由于巴基斯坦卢比相对美元保持稳定，加上近期巴基斯坦本国内房地产市场繁荣导致的。
►再来看英国投资者。分析数据显示，当英镑相对美元贬值时，英国投资者对迪拜房地产的投资相应减少，这主要是由于投资者选择在英镑价格低时，买入更多伦敦或英国本国其他地区的房产（低入高出）。
►沙特是迪拜房地产市场上最大的阿拉伯投资者。沙特投资者的投资额在2014年下半年（投资额18亿迪拉姆）到2015年下半年（投资额58亿迪拉姆），一年间增长了三倍还多，不过在2016年下半年又下滑至40亿迪拉姆。2014至2015年的投资飙升反映了沙特投资者在油价暴跌后，选择投资迪拜房地产市场来作为其美元资产的保障。自2016年上半年起，沙特投资者向迪拜房地产市场的投资持续减少则由于长期油价低位徘徊负面影响了沙特投资者的购买力。
迪拜房价与供需
近年来迪拜房价的下滑可以归结为供给和需求两方面因素。
供给方面，自2014年以来迪拜房地产市场的供给过量给迪拜房地产价格造成了压力。
需求方面，由于迪拜房地产市场主要外国投资者如印度和巴基斯坦投资者的本国资产及房地产市场的繁荣，这些投资者对迪拜房地产市场的热情随之降低；同时英镑对美元持续走低将继续影响英国投资者对迪拜房地产市场的投资；对于阿拉伯国家尤其是沙特的投资者来说，由于迪拜继续保持着地区商务和运输中心以及地区安全港的地位，迪拜仍然是他们主要的投资目的地之一。
（图片来源：google）
迪拜房地产业近期态势
据《海湾信息报》7月初报道，迪拜的房地产分析师表示，经过三年的低迷期，迪拜的房屋租售价格现已触底，投资者对迪拜市场的投资意向有所回升。
Propertyfinder最新报告也显示，迪拜的房地产行业似乎已经下滑至最低谷，这意味着将不再进一步下跌，不过也有其他专家认为，房地产市场在短期内仍将持续低迷。
在2015年11月至2017年4月的18个月内，迪拜平均租金下降了21％，房地产销售价格下降了20％。仲量联行（JLL）的顾问早些时候表示，预计今年将有28,000个新房竣工，迪拜房屋价格低迷期将至少持续到2018年。
根据REIDIN在7月28日发布的数据显示，截至2017年5月，房屋租售价格下降速度确实有所放缓。过去两年里，租金下降了8％，房价下跌了5.75％。相比之下，截至2017年5月的过去三个月，租金只下降了0.25％，而房价则只下跌了0.14％
与此同时，随着迪拜2020世博会倒计时的时钟滴答滴，迪拜城市内的施工建筑活动仍在紧锣密鼓的进行。据《海湾消息报》8月12日报道，迪拜土地局声明表示，2017年上半年迪拜有68个房地产项目启动，总价值210亿迪拉姆（约合57.2亿美元）；2016年初至2017年上半年，共有88个房地产项目启动。据《中东经济文摘》8月2日报道，MEED项目追踪指数显示，今夏迪拜建筑工程市场繁忙，计划将授标的合同金额近60亿美元，而这个数字在伊玛尔地产授标迪拜运河港区（Dubai CreekHarbour）商场项目后将再次飙升。
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